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央行徹查經營貸、房產變現能力受阻

發布于 2021-03-04  快速申請貸款

每年的開年,大部分中國人除了立下“我要努力、我要奮斗”的志向外,更加關注的不外乎是我的房子漲價沒、我的公司今年還運營正常?2021年的開局,也許給很多人來了個透心涼多地突然發文,嚴控經營貸流入房地產。


       經營貸資金大量流入房地產,嚴格來說是2020年的政策產物。疫情的突然襲擊,打亂了很多人的投資生產計劃,對于實體經濟是重大的打擊。為了提振經濟,保護小微企業。20202月底,深圳政府率先頒布了一項抗疫新政中小微企業貸款貼息項目實施辦法,擬推出三十億元的低利息貸款。按照規定,只要申請人名下擁有一家註冊公司,即可抵押物業申請貼息。如果審查通過,銀行會發放抵押房評估總價的七成資金。由於市面房貸利率在4.65厘左右,而經營貸低至3.9厘,算上深圳給予小微企業的財政貼息,利率更降至2厘。以一千萬房貸為計,中間息差高達二十余萬。

經營貸的政策初衷可謂是奶意十足,確實是想真正為嗷嗷待哺的實體行業提振。在這一點上,為政府的暖心舉動點贊,各地政府部門紛紛跟進。然而,可總有聰明的人鉆空子。

因個人經營貸利率低于房貸利率,有人以住房為抵押申請經營貸代替房貸居然蔚然成風。并愈演愈烈,逐步擴展到其他熱點城市,而這一波的行情上漲,又引起不明就里的剛需者的恐慌,有些人在這種趨勢下不得已出手購入房子,害怕一飛沖天,再也上不了車。但掏空六個錢包的剛需與靠經營貸入市的炒房客相比,拿的可是自己辛苦的真金白金,確實不可同日而語。在此期間,富裕階層也出于投資需要,反正核心城市的核心學區地鐵房,是抵御通脹的良好標的,其他投資渠道的哀鴻遍野,反倒是看得見的房子來的踏實,也紛紛購入核心房產。三路大軍匯聚于深圳,廣州,上海等城市,加上各路貸款中介機構的助推,很快就有把戰線扯到核心二三線城市的勢頭...


  終于,2020年各地房價一飛沖天,紛紛領漲超過6%,原本寄望提振實體經濟的經營貸,成了房地產的提款機,嚴重背離了政府的初衷,市場投機盛行,導致剛需住房人群苦不堪言。在此背景下,央行終于在20212月開年發文,徹查經營貸資金流入房地產,各銀行快速跟進,房產抵押暫緩、經營貸審批暫?;驎壕?/span>、已發放資金徹查走向.....貸款市場一片哀嚎。

  在此背景下,作為普通的中小微企業貸款需求者,我們應該注意些什么?該怎樣防范接下來的政策風險?

1、嚴控自身資金流動性問題在經營貸盛行的時候,金融機構見房產就貸,而且動輒就是房產價值7、8成的貸,加上再做部分信用貸款,很多房產價值的100%都已經通過貸款方式抽貸出來,自身風險高企。在銀行機構徹查經營貸、抵押貸、消費貸資金走向時,要做好最壞的抽貸準備,嚴格控制自身企業的資金流動性問題,避免因抽貸而陷入企業資金流斷裂;

2、聚焦企業經營、降低房產資產依賴性當金融機構大力支持抵押貸款時,房產是硬通貨,可以隨時變現;而當央行收緊政策時,房產就很容易變成固定資產而非流動性資產,變現能力會降低,不光是變現速度的問題,還有變現金額的問題,以前你100萬的房產可以給你快速帶來80萬甚至更多的現金流,現在不光變現速度慢了,且有可能只能給你帶來60萬的現金流,這就是風險。所以提高企業自身的經營能力,降低對房產類資產的依賴性,是核心問題;


3、降低房產類資產配置、跟進政策走向隨著實體經濟的疲軟,社會就業問題越發嚴峻,政策的導向必然是向實體、企業等傾斜,各地都在給房產降溫,這是大的政策走向。在市場缺乏大量優質資產的時候,不可否認,房產依然是可選項之一,但是在各方政策收緊的情況下,降低房產類資產配置比例,肯定是需要重點考慮的。

   總之,國家嚴控經營貸資金流向房產,這是大勢所趨,如何提高企業自身經營能力、提高自身信用值等,才是安全貸款的重中之重。


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